資料基準 民國115年第2季（實價登錄）
臺南市區域行情報告
摘要 EXECUTIVE SUMMARY
① 臺南市 民國115年第2季一般市場中位單價 18.1 萬/坪（1975 筆正常交易），全台單價排名第 10 名；主流成交總價落在 <500 萬，中位總價約 708 萬。
② 官方房貸負擔率 38.33%（115Q1，20 年期／7 成）；若以 40 年期、8 成貸款試算，負擔率可降至 27.7%（合理）——貸款年期是臺南買方最重要的財務槓桿。
③ 屋齡價差明顯：新成屋（≤2 年）中位單價 30.0 萬/坪，30 年以上僅 18.0 萬/坪，價差 1.7 倍——區域內「新舊客群」是完全不同的兩個市場。
價格現況
PRICE LEVEL總價帶分布（一般市場）
單價比較（民國115年第2季，一般市場）
趨勢
TREND · 36 MONTHS結構
STRUCTURE屋齡別中位單價
交易型態占比
負擔能力
AFFORDABILITY · P2 雙參數以中位總價 708 萬、8 成貸款、利率 2.5%（暫定）試算月付，對照臺南市家戶月所得中位（推估 6.7 萬，由官方房價所得比 8.76 反推）：
六都負擔能力比較（官方 115Q1）
| 縣市 | 房貸負擔率 | 等級 | 房價所得比 |
|---|---|---|---|
| 臺北市 | 64.41% | 過度負擔 | 14.72 倍 |
| 新北市 | 55.3% | 過度負擔 | 12.63 倍 |
| 桃園市 | 36.89% | 稍高 | 8.43 倍 |
| 臺中市 | 49.67% | 偏高 | 11.35 倍 |
| 臺南市 | 38.33% | 稍高 | 8.76 倍 |
| 高雄市 | 40.9% | 偏高 | 9.35 倍 |
附錄 ｜ 資料來源與方法論
・ 房價資料：內政部不動產成交案件實際資訊（實價登錄，政府開放資料），累積庫 481 萬筆（2011–2026）；本報告基準 民國115年第2季，一般市場＝排除親友、法拍、瑕疵等特殊關係交易。
・ 負擔能力官方值：內政部不動產資訊平台「房價負擔能力指標統計」（115Q1，20 年期、7 成、央行五大銀行利率 2.318%）；門檻依官方分級（≤30% 合理、30–40% 稍高、40–50% 偏高、>50% 過度負擔）。
・ P2 自算（30 年／8 成、40 年／8 成，利率 2.5% 暫定）：本利均等攤還；六都所得以官方房價所得比反推家戶月所得。自算與官方定義不同（年期／成數／利率），並列標註。
・ 樣本註記：實價登錄登錄延遲 2–3 個月，最新月樣本不足、不具代表性；趨勢顯示至最後樣本達標月（與 /market、/market/query 同標準：月筆數 < 300 或最新月 count < 前 3 月平均 50% → 登錄未完，不顯示；見 §02 標註）。