打房後，價格為何幾乎不降

開場：一個反直覺的現象

根據實價登錄庫分析，全台住宅大樓中位數單價從 2024 年第二季的 36.1 萬/坪，到 2026 年第一季的 35.7 萬/坪，兩年跌幅僅 1.1%（基本上可以視作完全沒有跌）。同期交易量從 37,844 筆崩到 10,258 筆，跌幅 72.9%。

量崩了七成，價只跌不到百分之一。這不是「凍結」兩個字就能帶過——這是一個需要解釋的現象。

這篇文章用三個層次來檢驗：先確認「價為什麼不降」的事實，再從供給面、需求面、制度面找出支撐價格的力量，最後把這些線索拼成完整的圖像。

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第一層：事實確認——不是所有房子都「價穩」

先看全貌。同一時期（2024Q2→2026Q1），四種主要房型的表現：

型態	2024Q2 單價	2026Q1 單價	變動
住宅大樓（全台）	36.1 萬/坪	35.7 萬/坪	-1.1%
華廈	29.2 萬/坪	28.4 萬/坪	-2.7%
公寓	33.8 萬/坪	32.3 萬/坪	-4.4%
透天厝	28.7 萬/坪	27.3 萬/坪	-4.9%

來源：實價登錄庫（排除特殊交易）

住宅大樓是「價最穩」的型態，跌幅只有其他房型的兩成到四成。公寓、透天厝跌幅約 4-5%，華廈約 3%。換句話說，「價不降」不是全面性的，而是集中在住宅大樓這個特定產品。

但「幾乎沒降」是全台平均，個別區域可能差異很大。 這點需要留意，因為不同區域的供需結構、屋主持有成本、剛需承接力都不一樣。

第二層：供給面——惜售與成本結構

屋主沒有急售壓力

打房後想買的人貸不到款，但想賣的人也不願降價——兩邊僵持，成交凍結。

住宅大樓的屋主多在 2020 年前低價取得，持有成本低，沒有急售的財務壓力。寧可「不賣也不降價」，是理性的選擇。當市場上多數賣方都抱持同樣心態，價格就失去下行動力。

持有成本低的制度支撐

根據財政部資料，自住房屋稅率 1.2%，地價稅自用 2‰。以台北市 1,500 萬房屋為例，評定現值約 200 萬，自住房屋稅約 2.4 萬/年。Figure 工具站試算顯示，含管理費、修繕基金的總持有成本約占房價 0.4%-0.7%，若僅算純稅負僅約 0.17%。

持有成本低，意味著「持有等待」的成本不高。賣方可以等市場回暖，不必在低檔拋售。

囤房稅 2.0 的影響有限

囤房稅 2.0 已於 2024 年 7 月上路，2025 年 5 月開徵，非自住住家用房屋稅率提高為 2%-4.8%，採全國歸戶、全數累進。但這主要影響多屋族，對單一自住的住宅大樓屋主影響有限。

換句話說，打房政策瞄準的是投機性持有，但住宅大樓的主力持有者是自住與長期投資者——這兩群人對持有成本的敏感度低，政策效果自然有限。

第三層：需求面——剛需與租屋市場的推力

剛需撐住低檔承接

住宅大樓是都會區主流產品，流動性最好、剛需與換屋需求最集中。即使交易量縮，仍有自住需求在低檔承接，把單價撐住。

這從月數據可以看出端倪：2025 全年住宅大樓單價都在 36-37 萬/坪盤整，每月仍有 3,000-4,000 筆成交。這不是「沒人買」，而是「想買的人買不到想要的價格，想賣的人不願降價」的僵持。

租屋市場不保護租客，被迫買房

根據內政部與財政部資料，2019 年全台租屋家庭約 102 萬戶，但申報租賃所得的房屋僅 32 萬間，近七成出租房屋未申報租金收入。租屋市場不透明、租客保障不足，形成一股推力：有能力買房的人，會傾向買房求穩定。

審計部 111 年度報告顯示，租金補貼執行率僅 55.74%，台北市 20.47%、新北市 41.18%、台中市 23.02%、高雄市 0.52%。政策看得到吃不到，租客更難安心租屋。

租賃專法修法呢？原本規劃保障至少 3 年租期、限制續約租金漲幅，但 2026 年 7 月修法急轉彎——3 年租期保障、續約租金漲幅上限暫緩，改優先推動共識較高的條文。截至 2026 年 7 月，修正草案仍在行政院審查。

租客最需要的保障，卡關了。

這不是說「租客不想租」，而是「租客不敢安心租」。租約不穩、房東可能隨時漲租或收屋、補貼申請不到——這些不確定性疊加起來，形成一股推力：有能力買房的人，會傾向買房求穩定。

這不是投資動機，而是居住安心感的需求。當租屋無法提供安心感，買房就從「選擇」變成「不得不」。

第四層：結構面——房地產是台灣人最重要的資產

根據主計總處 112 年國富統計，家庭部門資產以房地產為大宗，占 30.50%，其次人壽保險準備及退休基金準備 21.78%、有價證券 18.05%、現金與活期性存款 13.54%。

112 年底家庭部門淨值 171.53 兆元，占全體經濟部門 67.85%，比重最高。平均每戶家庭財富 1,889 萬元，其中房地產 576 萬元。

房地產占家庭資產三成，是最大單一資產。這不是短期現象，而是長期結構。台灣家庭把財富「押」在房地產上，需求長期高，是價格維持高點的根本支撐。

綜合：三個力量疊加，形成價格支撐

把三個層次的線索拼起來：

供給面：屋主持有成本低、無急售壓力，寧可不賣也不降價 → 供給僵固

需求面：租屋保障不足，有能力者被迫買房求穩定；剛需撐住低檔承接 → 需求有底

結構面：房地產占家庭資產三成，長期結構性需求 → 底層支撐

這三者疊加，形成「屋主不降價、租客被迫買房、長期需求撐住」的完整敘事。

住宅大樓是這個結構最極端的體現：它是都會區主流產品（剛需最集中）、屋主多為長期持有（惜售心態最強）、租客最可能想買下它（租屋不安心的推力最大）。所以住宅大樓的「價穩量縮」最極端——量跌 72.9%、價只跌 1.1%。

結尾：理解結構，才能判斷趨勢

理解這些力量，不是為了絕望，而是為了理解——理解為什麼打房卻幾乎打不下價格，理解為什麼「量崩」沒有帶來「價崩」，理解為什麼住宅大樓是這個現象最極端的體現。理解之後，判斷才會更有信心。

一個值得留意的信號：實價登錄庫月度數據顯示，住宅大樓單價在 2024 年第二季在 35.536.9 萬/坪，2026 年第一季在 35.136.2 萬/坪，兩年都在 35~37 萬/坪窄幅盤整。2026 年初出現 35.1 的下探（2 月），但 3 月回升至 35.5。這是否為「價的修正剛開始」，樣本仍不足以定論（2026 年 5 月後樣本未完備）。但量是價的領先指標，量崩之後，價的修正通常落後 2-4 季。

免責聲明：本文為市場數據整理與分析，不構成任何投資建議。