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房市週報 2026-W36：量縮蔓延至供給與就業端，等待 9/17 央行決策
房市週報 2026-W36：量縮蔓延至供給與就業端，等待 9/17 央行決策
資料來源：內政部不動產成交案件實際資訊（實價登錄，政府開放資料）＋主流媒體彙整 統計期間：2026 年 8 月 31 日至 9 月 6 日 最新完整月份：2026 年 6 月
一、全台成交概況
近期月度趨勢
| 月份 | 總件數 | 中位數單價（萬/坪） | 單價年增 | 中位數總價（萬） | 總價年增 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05 | 6,975 | 26.1 | +4.8% | 850.0 | -4.9% |
| 2026-06 | 4,405 | 24.6 | -3.9% | 804.8 | -12.1% |
| 2026-07 | 1,597 | 18.0 | —（資料不足） | 345.0 | —（資料不足） |
數據說明：
- 2026 年 7 月資料因申報時滯僅部分揭露，筆數（1,597）不足以代表整體，中位數不予採信。
- 2026 年 6 月為最新完整月份：全國正常交易中位數單價 24.6 萬/坪（年減 3.9%），中位數總價 804.8 萬（年減 12.1%）。
- 資料庫累計 4,806,422 筆；最新完整季為民國 115 年第 2 季（4-6 月）；最新交易日期 2026-07-28。
觀察要點
- 6 月持續量縮：6 月成交 4,405 筆，較 3 月高峰明顯下滑；單價年減 3.9%、總價年減 12.1%，總價跌幅大於單價，反映成交結構偏向較低總價物件。
- 價格短線震盪、非單邊下殺：5 月單價年增 +4.8%，6 月回落到 -3.9%，價格在 -1.6% ~ -3.9% 之間盤整，屬短期波動而非趨勢反轉。
- 7 月資料待完整：待後續申報完成方能判斷季節性走勢。
二、重頭戲：8 月六都移轉創今年單月第三低
- 六都 8 月建物買賣移轉 15,723 棟，月減 23.3%、年減 5.6%，為今年單月第三低量，僅高於農曆春節 2 月與 4 月（鉅亨/永慶，2026-09-01）。
- 累計 1-8 月六都 133,667 棟，年減 1.5%。
- 各都 8 月月減：臺北 -25.5%、新北 -25.4%、桃園 -24.7%、臺中 -12.0%、臺南 -30.1%、高雄 -25.7%，南部衰退幅度大於中北部。
- 各都 8 月年增：臺北 +2.8%、新北 -4.2%、桃園 -5.0%、臺中 -12.9%、臺南 -16.1%、高雄 +2.8%。
衰退主因（永慶陳金萍、中信莊思敏、信義曾敬德、台灣房屋陳定中）：
- 暑假傳統淡季＋颱風多縣市停班課＋南部 8 月下旬豪雨放假，賞屋與行政流程受干擾。
- 民俗月（農曆七月）避免交屋與登記過戶，少了新屋交屋潮挹注。
- 8 月工作天數較 7 月少，地政機關可辦理過戶天數較少。
- 青安 2.0 末班車效應：部分首購買家趕 7 月底前完成申貸過戶，墊高 7 月基期，8 月減幅因而放大。
觀察：8 月移轉量驟降，主因是季節性與政策節奏（青安 2.0 退場墊高 7 月基期）疊加，而非需求端的全面惡化。但累計 1-8 月仍年減 1.5%，量能萎縮是今年以來的既定格局，8 月只是把淡季的淡放大得更明顯。
三、供給端：928 檔期與交屋潮的雙重壓力
- 928 檔期北台灣推案預估總銷 1,165.3 億元，年增 16.2%（住展雜誌/好房網，2026-09-03）：桃園 501.5 億登頂、新北 442 億居次、新竹暴跌至 21 億（基隆等級）。主因是過去兩年基期過低，以及「一延再延不得不推」的延推案與新重劃區初登場支撐。
- 2026 前 7 月建物所有權第一次登記達 102,770 棟，為近 10 年同期新高（內政統計月報/工商時報，2026-09-03），已逼近 2017 年全年 110,419 棟；高力黃舒衛評估全年突破 20 萬棟機會相當高。區域集中六都（占 75%），臺中 16,719 棟居冠、桃園 16,527 棟、新北 14,664 棟。
- 近十年第一次登記棟數：2017 110,419 → 2023 149,253 → 2024 163,025 → 2025 176,690 → 2026 前七月 102,770。
交屋潮帶來的三大壓力（工商時報整理）：
- 大量新屋交屋排擠銀行有限的不動產貸款資源；
- 部分預售買方受房貸成數、核貸條件與信用管制影響，資金不到位恐交屋困難甚至解約；
- 若形成大量餘屋，建商讓利降價壓力浮現。
觀察：供給端進入「推案回溫但庫存墊高」的階段。928 檔期量能主要靠延推案支撐，而交屋潮（全年估破 20 萬棟）是結構性高點。買氣偏弱（見下）與供給增加並存，是市場最需要留意的張力點。
四、空屋率降至 9.44%，但小宅明顯過剩
- 全國低度用電住宅 89.5 萬宅，比率降至 9.44%（內政部，自由電子報 09-05）：較上期減少 1 個百分點、較前一年同期 9.8% 減少 0.4 個百分點，反映囤房稅「全國總歸戶」效應與市場消化（業者黃舒衛觀點）。
- 20 坪以下小宅空屋率 16.77%，居各坪數之冠（每 6 間空屋約 1 間是小宅）；六都中臺南 24.09% 最高、臺北 10.75% 最低，呈現「坪數越小、低度用電比率越高」。
- 六都低度用電宅數：高雄 11 萬 9,437 宅居冠（首次超越新北）、新北 11 萬 9,168、臺中 10 萬 140、臺南 8 萬 3,353、桃園 8 萬 1,932、臺北 5 萬 8,648。
觀察：整體空屋率下行是正面訊號，但小宅空屋率偏高暴露供給結構問題——建商多規劃小坪數產品、去化變慢，且不少人購置小宅作資產配置或出租、真實入住率不高（業者黃舒衛/何世昌觀點）。這提醒：低度用電住宅是以台電用電度數推估的間接指標，空屋率與房價的關聯其實不高，衝擊主要落在無建設且人口流失的區域。
五、產業鏈景氣：量縮蔓延至就業與投資端
- 住展×崑山科大住宅產業鏈景氣調查（900 份有效樣本，2026-09-01）：77.6% 房地產企業業務量、接案量或新案件數已減半；55.8% 正式員工人數已減少。
- 與 2024-09 相比：74.3% 企業業務量/接案量減少（其中 41.2% 減少 50% 以上）、73.1% 認為景氣惡化。
- 人力策略趨保守：展望下半年，44.4% 遇缺不補、29.8% 減少招募、25.4% 縮減正式人力、僅 8.9% 預計增員。
- 建築開發業最保守：60.6% 預計延後新投資、56.5% 減少推案/接案/工程量。
- 業者李建興：量縮影響已從交易端向投資、工程、供應鏈與就業端傳導，住宅產業仰賴外包/工班，政府失業統計恐低估「隱性減工」。
觀察：量縮的漣漪已不只是買賣雙方的事。代銷家數也在縮水——全國代銷 923 家，年減 2.12%，較高峰 949 家淨減 26 家（內政部，2026 第一季）；業者何世昌與陸敬民研判，現階段較接近「相對緊繃的盤整」，若北中南大型代銷同步撤點減員，才可能是房市真正接近底部的警訊。
六、政策風向：9/17 央行第三季理監事會
- 9 月 17 日央行第三季理監事會議，信貸管制是否鬆綁成市場焦點（中信張世宗等業者觀點）。
- 土銀董事長何英明：「目前只能說不會更緊，但很難放寬」；建商較希望鬆綁購地貸款 18 個月內動工規定，避免爛尾樓增加（業者觀點）。
- 台經院劉佩真：2026 年第四季將是住宅市場價格築底、動能重新累積的重要關鍵節點；除非央行貨幣政策鬆綁讓資金大幅回房市，否則難有強勁復甦（學者觀點）。
9/17 的央行決定將是下半年房市走向的最大變數。目前市場普遍解讀為「既不會更緊、也很難明顯放寬」，局部鬆綁的機率大於全面轉向。
七、區域觀察
- 台中雙鐵生活圈（工商時報）：南台中 13 期大慶站預售均價 65-75 萬/坪最強勢，烏日高鐵特區「新高鐵」累積 1,110 筆、銷售率約 9 成、近一年均價 58.84 萬/坪，北台中松竹生活圈「鉅虹 R&G」、近一年均價 63.81 萬/坪。
- 永和上半年預售暴增（永慶，2026-09-04）：2026 上半年成交 249 件、較 2024 同期增幅 137.1% 居全台之冠，主因「漢皇 River Sky」單案挹注逾 7 成；交易量增幅前 4 名全集中雙北，反映信用管制後購屋需求往基本面穩定的區域集中。
- 林口 AI 園區題材撐場（自由電子報，09-04）：指標案「亞昕擎天賦域」總銷逾百億、規劃 392 戶，9 月公開；主力含華亞科技園區企業員工（廣達、ASML、美光）。
八、數據說明與限制
- 最新完整月份為 2026 年 6 月；2026 年 7 月資料不足（僅 1,597 筆），中位數不具代表性，不予採信。
- 移轉棟數 vs 實價登錄筆數是兩種不同統計：前者為地政機關買賣移轉登記，後者為申報成交案件，數字不可直接對比。
- 業者／媒體數字口徑不一：本文新聞數據均標註來源與時間點，讀者引用時宜留意。
- 業者（住展/永慶/高力等）調查與觀點屬個人判斷，非官方統計，引用時已區分。
- 中位數已排除親友間等特殊交易，僅採一般正常交易。
九、下週展望
- 9/17 央行第三季理監事會決策將是影響後續房市走向的關鍵，信用管制是否鬆綁成焦點。
- 928 檔期實際推案去化速度，將檢驗「推案回溫 vs 庫存墊高」的供給張力是否持續。
- 交屋潮（全年估破 20 萬棟）與新屋貸款資源的排擠效應，將在下半年陸續反映。
- 小宅供給過剩與整體空屋率下行並存的結構，值得後續追蹤。
免責聲明： 本週報內容基於內政部實價登錄公開資料與主流媒體彙整，僅供數據參考與市場觀察，不構成任何投資建議或價格預測。房地產交易具個別性，實際成交價格受地段、產品、交易條件等多重因素影響。
資料來源： 內政部不動產成交案件實際資訊查詢系統（實價登錄）、各都地政局、內政部不動產資訊平台、內政統計月報、住展雜誌、自由電子報地產天下、永慶房屋、高力國際、中信房屋、信義房屋、台灣房屋、鉅亨網、工商時報、經濟日報、中央社、udn。