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房市週報 2026-W35：政策紅利遞減，買方結構轉向高所得
房市週報 2026-W35（8/24-8/30）
資料來源：內政部不動產成交案件實際資訊（實價登錄，政府開放資料）＋主流媒體彙整 統計期間：2026 年 8 月 24 日至 8 月 30 日 最新完整月份：2026 年 6 月
一、全國成交概況
近期月度趨勢
| 月份 | 總件數 | 中位數單價（萬/坪） | 單價年增 | 中位數總價（萬） | 總價年增 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-02 | 9,869 | 24.6 | -3.5% | 880.0 | -5.9% |
| 2026-03 | 15,458 | 25.4 | -1.6% | 874.4 | -8.0% |
| 2026-04 | 11,500 | 24.2 | -2.8% | 798.0 | -9.3% |
| 2026-05 | 6,975 | 26.1 | +4.8% | 850.0 | -4.9% |
| 2026-06 | 4,405 | 24.6 | -3.9% | 804.8 | -12.1% |
| 2026-07 | 1,597 | 18.0 | —（資料不足） | 345.0 | —（資料不足） |
數據說明：
- 2026 年 7 月資料因申報時滯僅部分揭露，筆數（1,597）不足以代表整體，中位數不予採信。
- 2026 年 6 月為最新完整月份：全國正常交易中位數單價 24.6 萬/坪（年減 3.9%），中位數總價 804.8 萬（年減 12.1%）。
- 資料庫累計 4,806,422 筆；最新完整季為民國 115 年第 2 季（4-6 月）；最新交易日期 2026-07-28。
觀察要點
- 6 月持續量縮：6 月成交 4,405 筆，較 3 月高峰（1.5 萬筆）明顯下滑；單價年減 3.9%、總價年減 12.1%，總價跌幅大於單價，反映成交結構偏向較低總價物件。
- 價格短線震盪、非單邊下殺：5 月單價年增 +4.8%，6 月回落至 -3.9%，價格在 -1.6% ~ -3.9% 之間盤整，屬短期波動而非趨勢反轉。
- 7 月資料待完整：需待後續申報完成方能判斷季節性走勢。
二、買賣移轉棟數：六都 7 月創 19 個月新高
- 六都 7 月買賣移轉 20,506 棟，月增 12%、年增 8.8%，自 2025 年 1 月以來首度突破 2 萬棟、創 19 個月新高（信義房屋彙整）。台北、台中、高雄量增逾 15%。
- 1~7 月六都累計 11.79 萬棟，年減 0.9%，年減幅明顯收斂。
- 三大推手：交屋潮（產權登記高峰）、信用管制邊際效應遞減（剛需「只看不買→實際出價」）、股市財富效應（頭期款補足）。
- 注意：移轉量含中古屋＋預售交屋，不能直接等同 7 月新增買氣；部分來自「新案交屋潮」灌水。
- 8 月數據尚未公布：依慣例，六都 8 月移轉棟數約在 9 月初由各都地政局公布。本週刊出時（8/30）尚無官方 8 月數據可引用。
三、政策主線：青安 2.0 退場成績單，青安 3.0 接棒
青安 2.0 三年成績單（2023/8 上路，2026/7 退場）
- 三年累計 17.7 萬戶、撥貸近 1.4 兆元。
- 平均每戶撥貸 782 萬元，比青安 1.0 大增 300 萬元；平均每月撥貸近 5,000 件，比 1.0 增加近兩倍。
- 額度上限拉高至 1,000 萬、年期 40 年、最長 5 年寬限期；2024 年中政策收緊後熱度降溫，今年 7 月搶搭末班車單月撥貸才站回 5,000 戶。
青安 3.0（8/1 上路）門檻更嚴
- 維持「一生一次」限制，新增排富（年所得<200 萬）、排老（年齡<50 歲）、各地購屋總價上限；僅婚育家庭加碼最高可貸 1,500 萬。
- 台灣房屋陳定中：整體門檻比 2.0 更嚴，加上景氣降溫、低總價物件已消化不少，預估申貸量持平、不重演爆量；平均每戶撥貸金額可能續升（婚育額度增＋房價水位高）。
觀點：青安 2.0 的爆量建立在「低門檻＋低利率」的雙重紅利上，3.0 把門檻收緊，政策紅利明顯遞減。對市場的意義是——靠政策補貼催出的首購需求高峰已過，接下來買氣更仰賴真實自住與所得支撐。
四、買方結構：打炒房讓買家「高薪化」
- 百萬年薪購屋族占比衝 45.3% 創新高（工商時報 08-27）。
- 信用管制下，低所得買方被排擠出場，成交結構明顯轉向高所得族群——呼應「量縮價撐」、剛需觀望但高資產族仍在場。
觀點：這與「量縮價撐」互為表裡。當低所得買方因貸款成數、利率與總價上限被擋在門外，留下來的是財務體質較好的族群，成交價自然不易大幅下修。但這也意味著市場的「接盤能力」正在收窄——一旦高所得買盤也觀望，價格支撐會更脆弱。
五、供給端：推案回溫，但購地縮手
- 928 檔期北台灣推案 1,165.3 億元、可望年增 16.2%（住展雜誌統計）——供給端回溫訊號。
- 上半年全台土地交易金額僅 808 億元、年減 23.7%（第一太平戴維斯 8 月報告）；其中建商購地金額 404 億元，較去年同期幾乎腰斬。
- H1 家戶購屋比降至谷底：六都上半年每百戶僅 1 戶買房、創 11 年新低（工商時報 08-27）。
觀點：推案量回溫與購地縮手並存，是「去化既有庫存、不再大舉補地」的結構性訊號。建商把資源放在把手上既有的案子推出去，而非繼續囤地——這反映對後市偏保守的預期，也意味著未來新增供給動能減弱。
六、區域亮點
- AI 錢潮席捲桃園：近一年半吸引產業總投資額超過 800 億元、13 筆大型交易案（高力國際統計，工商時報 08-29）；桃園亞矽創研中心暨周邊土地招商，開發規模估 600 億元。
- 中捷七線齊發：台中捷運題材帶動建商沿線布局（工商時報 08-27）。
- 幼兒園校地夯：建商搶買逾 66 億元（工商時報 08-28）——少子化下校地轉型開發題材。
七、其他市場動態
- 「解約」時代過了：如今房子愈賣愈多，「低首付」建案最危險（工商時報 08-28）——解約率上升、餘屋累積，低首付促銷案風險升高。
- 外國人買台灣房產愈買愈大：外資／外籍買盤規模擴大（工商時報 08-28）。
- 928 檔期前營建股卡位：興富發、華固、長虹、達麗等搶布局，反映市場對「利空出盡」的預期（今周刊 08-26）。
八、負擔能力：官方與約略估算
內政部官方（2026 第二季）
- 全國房價所得比 9.89 倍（內政部負擔能力統計，季增 0.42）。
- 歷史對照（2025 年末，民國 114 年第 4 季）：房價所得比 10.76 倍、房貸負擔率 46.62%；台北市房價所得比 16.43 倍。
各都約略值（內政部縣市資料，近似估算）
- 台北約 16 倍、台中約 11~12 倍、台南約 8.5 倍、高雄約 8 倍（負擔最輕）。
縣市排序方向與內政部資料一致（台北最重、高雄最輕），但為約略估算，非精確數值。負擔能力普遍沉重，尤其雙北，屬結構性議題。
九、數據說明與限制
- 最新完整月份為 2026 年 6 月；2026 年 7 月資料不足（僅 1,597 筆），中位數不具代表性，不予採信。
- 移轉棟數 vs 實價登錄筆數是兩種不同統計：前者為地政機關買賣移轉登記，後者為申報成交案件，數字不可直接對比。
- 業者／媒體數字口徑不一：本文新聞數據均標註來源與時間點，讀者引用時宜留意。
- 單月波動需拉長觀察：建議以季為單位檢視趨勢，避免單月季節性／政策節奏造成誤判。
- 中位數已排除親友間等特殊交易，僅採一般正常交易。
十、下週展望
- 六都 8 月移轉數據預計 9 月初由各都地政局公布，屆時可觀察民俗月是否確實拖累買氣。
- 青安 3.0 上路後的首波申貸量，最快 8 月後送件觀察，可留意政策紅利遞減是否如預期。
- 928 檔期推案（1,165.3 億）與購地縮手（年減 23.7%）的結構性矛盾是否延續，將影響下半年供給與去化壓力。
免責聲明： 本週報內容基於內政部實價登錄公開資料與主流媒體彙整，僅供數據參考與市場觀察，不構成任何投資建議或價格預測。房地產交易具個別性，實際成交價格受區位、產品、交易條件等多重因素影響。
資料來源： 內政部不動產成交案件實際資訊查詢系統（實價登錄）、各都地政局、內政部不動產資訊平台、住展雜誌、第一太平戴維斯、高力國際、台灣房屋、信義房屋、工商時報、經濟日報、中央社、udn、今周刊。